Ejecución hipotecaria en Madrid: oposición tasada y acuerdo que evitó la subasta

Una familia en Madrid recibió demanda de ejecución hipotecaria sobre su vivienda habitual. El banco daba por vencido todo el préstamo tras varios impagos.

Había que comprobar si el vencimiento anticipado respetaba los umbrales imperativos de la Ley 5/2019 (art. 24): mora, cuantía mínima de cuotas (3 % / 12 meses o 7 % / 15 meses según la mitad del plazo) y requerimiento con al menos un mes de plazo.

El plazo para oponerse es breve. Fuera de las causas del art. 695 LEC la oposición no se admite: extinción de la deuda o garantía, error en la cantidad exigible en los casos previstos, y carácter abusivo de una cláusula que fundamente la ejecución o la cuantía.

Alegar solo «es nuestra casa» o dificultades económicas no suspende la ejecución. Hacía falta causa tasada o, en paralelo, negociación seria con el acreedor.

Temían la subasta electrónica en el Portal de Subastas del BOE sin haber revisado liquidación ni cláusulas de vencimiento e intereses.

Habían recibido cartas de refinanciación genéricas. Firmar sin revisar podía consolidar una deuda mal calculada.

Un familiar les habló de demandar «nulidad total» en juicio declarativo. Había que explicar que esa vía (LEC art. 698) no suspende por sí sola la ejecución.

Necesitaban un mapa en días, no un discurso: qué se oponía ya, qué se negociaba y qué quedaba para un declarativo si procedía.

Revisamos título ejecutivo, liquidación, escritura y requerimientos previos. Contrastamos el vencimiento anticipado con el art. 24 de la Ley 5/2019 cuando resultaba aplicable.

Formulamos oposición en plazo solo por causas del art. 695 LEC. Cuando cabía, articulamos el carácter abusivo de cláusulas que fundaban la ejecución o la cantidad reclamada; la oposición suspende la ejecución hasta el auto (art. 695.2).

Preparamos la comparecencia: documentos de pago, discrepancia precisa de liquidación y prueba útil sobre la cláusula impugnada.

En paralelo negociamos con la entidad un plan de regularización realista: cuotas, quita parcial de intereses o novación, documentado por escrito.

Explicamos límites: la vivienda habitual importa en fase de subasta y remate (porcentajes del art. 670 LEC), pero no es por sí sola causa de oposición del 695.

Descartamos firmar refinanciaciones opacas mientras la oposición estaba viva, para no debilitar la posición procesal.

Si alguna pretensión exigía juicio declarativo (art. 698), la dejamos planteada sin confundirla con la pieza ejecutiva ni prometer suspensión automática.

Coordinamos con procurador señalamientos en Madrid y vigilamos anuncios de subasta para reaccionar a tiempo si el acuerdo fallaba.

Liquidamos escenarios: estimación de oposición con sobreseimiento o inaplicación de cláusula; desestimación con continuidad de ejecución; acuerdo que archive o paralice de hecho la vía.

Mantuvimos a la familia informada por hitos semanales: qué estaba suspendido, qué seguía vivo y qué no debían consignar mal.

La oposición fundada en causa tasada suspendió la ejecución mientras el juzgado resolvía.

Se alcanzó un acuerdo de regularización documentado que evitó la subasta inmediata de la vivienda habitual.

La familia dejó de improvisar pagos a un interlocutor confuso y pasó a un calendario escrito con la entidad.

Quedó claro qué cláusulas se habían combatido y qué parte de la deuda seguía viva tras el acuerdo.

El expediente cerró con vivienda aún en su patrimonio y un mapa de cumplimiento; sin magia, con LEC y LCCI aplicadas al caso.