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Abogado de vicios ocultos en vivienda

Si tras comprar aparecen defectos graves que no se veían en una inspección razonable, valoramos si cabe reclamación por vicios ocultos o por incumplimiento contractual. Plazos, prueba y siguiente paso, sin promesas de resultado.

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Revisado por Elisa Gómez Lascano, colegiada n.º 86013 · 31 de octubre de 2026

Qué es y cuándo ocurre

Qué son los vicios ocultos

Son defectos graves que no se apreciaban con una diligencia normal al comprar y que hacen la vivienda impropia para su uso o la deprecian de forma relevante. Pueden ser estructurales, de humedad, de instalaciones o de legalidad cuando afectan al uso habitual.

No todo desperfecto es vicio oculto. El desgaste, lo anunciado o lo que un comprador diligente habría visto suelen quedar fuera. La prueba pericial y las fechas (descubrimiento, denuncia, demanda) marcan el expediente.

En obra nueva o con promotor el marco puede cruzarse con vicios de la construcción y plazos distintos. Por eso pedimos contrato, entrega y narrativa del defecto desde el primer día.

Qué puedes hacer

Opciones reales

01
Según el caso cabe reparación, rebaja del precio, resolución del contrato o indemnización. Cada vía tiene requisitos y riesgos distintos; no se elige por eslogan.
02
Negociar con el vendedor o la promotora exige documentación y, a menudo, informe técnico. Demandar sin prueba sólida alarga el conflicto.
03
Si el defecto es urbanístico o de licencia, puede hacer falta cruzar con urbanismo. Te decimos si el cauce es solo civil o mixto.

Procedimiento y plazos

Pasos del expediente

01
Hechos y plazos
Fecha de escritura, descubrimiento del defecto y comunicaciones previas. Los plazos de saneamiento no se improvisan.
02
Prueba técnica
Informe pericial o técnico suficiente para sostener gravedad y origen. Sin inventar cuantías de cierre.
03
Estrategia
Requerimiento, negociación o demanda, con presupuesto por fases.
04
Cierre
Acuerdo, sentencia o desistimiento informado. Te explicamos cada hito.

Documentación que necesitamos

Qué necesitamos de ti

Cuanto antes ordenemos fechas y prueba, antes sabrás si el asunto encaja.

01Escritura de compraventa y contrato de arras si existe
02Fotos, vídeos e informes del defecto
03Comunicaciones con vendedor, promotora o seguro
04Nota simple y, si hay, licencia o libro del edificio
05Presupuestos de reparación ya recabados

Cómo te ayudamos

Qué hace Sky Law

01
Distinguimos vicio oculto, incumplimiento y desgaste ordinario.
02
Alineamos plazos de reclamación con la prueba disponible.
03
Coordinamos perito cuando aporta valor real al expediente.
04
Negociamos o litigamos con alcance y honorarios por escrito.
05
Si cruza urbanismo u obra nueva, activamos esa lectura en el mismo bufete.

Expediente

Un caso de esta materia

Vicios de construcción · [DATO PENDIENTE: ciudad] · 2021

El promotor repara grietas y filtraciones en una obra nueva

El promotor asumió el coste total de las obras de reparación.

Leer caso completo

Dudas frecuentes

Preguntas sobre vicios ocultos en vivienda

Dudas habituales de vicios ocultos en vivienda, con la misma claridad que en la primera consulta.

3 preguntas

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?

Hay plazos legales de saneamiento y de ejercicio de acciones que dependen del tipo de defecto y del contrato. No publiques ni asumas un plazo «de internet»: se cuenta desde hechos concretos (entrega, descubrimiento, denuncia).

Tráenos escritura y la fecha en que viste el defecto. Te marcamos el calendario real de tu caso.

¿Necesito un perito sí o sí?

En defectos graves suele ser decisivo. Sin informe técnico es difícil probar origen, gravedad y coste de reparación frente a un vendedor que niega.

Te decimos cuándo aporta y qué alcance pedir, sin hinchar el expediente.

¿Puedo resolver el contrato y recuperar el precio?

Solo en supuestos graves y con encaje legal. No es el remedio automático por cualquier humedad o desperfecto. Valoramos si cabe resolución, rebaja u otra acción.

La primera valoración mira contrato, gravedad y prueba, no un titular de reclamación.

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