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Abogado de incumplimiento de arras

Cuando la otra parte no firma, no entrega o no paga en plazo, leemos el tipo de arras y la prueba de pagos. Te explicamos qué puedes exigir y con qué documentación, sin plazos genéricos de internet.

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Revisado por Elisa Gómez Lascano, colegiada n.º 86013 · 31 de octubre de 2026

Qué es y cuándo ocurre

Incumplimiento de arras

El contrato de arras adelanta la compraventa: fija precio, plazo de escritura y consecuencias si alguien se echa atrás. Penitenciales, confirmatorias y otras fórmulas no tienen el mismo efecto sobre la cantidad entregada ni sobre la demanda posterior.

El incumplimiento habitual del vendedor es no ir a notaría, no cancelar cargas prometidas o condicionar la firma a hechos no pactados. Del comprador, suele ser no aportar financiación o no pagar el resto del precio.

Madrid y otras capitales concentran operaciones con plazos cortos y arras entre particulares mal redactadas. Un requerimiento bien planteado antes de demandar ahorra meses si la prueba está ordenada.

Qué puedes hacer

Opciones reales

01
Si eres comprador y el vendedor incumple, puede caber devolución duplicada (penitenciales), cumplimiento específico o resolución con indemnización, según texto y hechos.
02
Si eres vendedor y el comprador incumple, valoramos retener arras, exigir cumplimiento o reservar el inmueble con las cautelas legales oportunas.
03
Negociar con requerimiento fehaciente suele ser el paso previo sensato. Demandar sin prueba de plazo y de impago o de negativa a firmar debilita el expediente.

Procedimiento y plazos

Pasos del expediente

01
Contrato y pagos
Arras, transferencias, plazo de escritura y comunicaciones entre partes.
02
Incumplimiento
Identificamos quién falló, cómo y con qué prueba fehaciente.
03
Requerimiento o demanda
Estrategia y presupuesto por fases antes de juzgado.
04
Cierre
Acuerdo, sentencia o desistimiento informado.

Documentación que necesitamos

Qué necesitamos de ti

Con el contrato y los justificantes de pago acotamos acciones y cuantías discutibles.

01Contrato de arras firmado
02Justificantes de entrega de arras y otros pagos
03Comunicaciones sobre fecha de notaría o condiciones
04Nota simple si ya se revisó el inmueble
05Burofax o emails relevantes

Cómo te ayudamos

Qué hace Sky Law

01
Distinguimos tipos de arras y efectos reales, no leyendas.
02
Redactamos requerimientos que dejen constancia procesal útil.
03
Demandamos cumplimiento o resolución con prueba ordenada.
04
Coordinamos con compraventa e impuestos si la operación sigue viva.
05
Honorarios claros antes de litigio.

Expediente

Un caso de esta materia

Incumplimiento de arras · Madrid · 2024

El vendedor no otorgó escritura: recuperamos la señal y daños

Resolución del contrato a favor del comprador, con devolución de la señal y indemnización pactada.

Leer caso completo

Dudas frecuentes

Preguntas sobre incumplimiento de arras

Dudas habituales de incumplimiento de arras, con la misma claridad que en la primera consulta.

4 preguntas

¿Recupero el doble de las arras si el vendedor no firma?

Solo en supuestos de arras penitenciales y cuando el incumplimiento encaja en la ley y en el contrato. Confirmatorias y cláusulas mal redactadas cambian el escenario.

Envíanos el contrato: te decimos qué cuantía puedes discutir y qué riesgo hay si tú también incumpliste algún deber.

¿Puedo obligar al vendedor a firmar la escritura?

A veces cabe acción de cumplimiento específico si el contrato lo permite y la prueba es sólida. No siempre es la vía más rápida ni la más barata frente a resolución e indemnización.

Valoramos plazos, cargas del inmueble y si aún quieres comprar ese piso concreto.

¿Hace falta burofax antes de demandar?

No siempre es obligatorio en el mismo formato, pero dejar constancia del incumplimiento y del plazo suele reforzar el expediente y facilita negociación.

Te indicamos qué conviene en tu caso antes de presentar demanda.

¿Y si el vendedor alega que no pude financiarme?

El contrato puede exigir prueba de denegación bancaria o condicionar la compra a hipoteca. Hay que leer la cláusula concreta, no un modelo genérico.

Con tu contrato y comunicaciones con el banco marcamos si su argumento sostiene o no.

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